Immobilier : quels sont les prix des logements anciens de la région Occitanie ?
Après les fortes hausses de ces dernières années, le marché marque le pas. Mais les niveaux de prix restent néanmoins toujours élevés.
On ne sait pas trop comment interpréter les dernières statistiques de l’indice des prix des logements anciens, publié par le Conseil supérieur du notariat (CSN), en collaboration avec l’Insee. Alors que la tendance haussière, observée depuis quelques années, semble marquer le pas, les prix restent toujours accrochés à des niveaux très hauts. C’est le cas dans la quasi-totalité des départements de la région (l’infographie ci-contre). Explications.
Le constat des notaires
« Au deuxième trimestre 2022, la hausse des prix des logements anciens en France se poursuit, malgré une légère inflexion », explique-t-on au CSN. Selon les données actualisées, la hausse était de 1,4 % sur un trimestre (par rapport au premier trimestre 2022) et de 1,7 % par rapport aux deux trimestres précédents. « Sur un an, la hausse de prix se poursuit : +6,8 % au deuxième trimestre, après +7,3 % au premier trimestre et +7,1 % au quatrième trimestre 2021 », précise la note du CSN.
Pour autant, la hausse au second trimestre 2022 reste moins forte que durant les précédents trimestres. Faut-il pour autant en conclure que le fléchissement de la hausse des prix augure une baisse dans un avenir proche ? « Le troisième trimestre 2022 nous livrera une vision de plus nette de ce que sera le marché 2022 », souligne David Ambrosiano, président du CSN.
L’observation des agents immobiliers
« C’est vrai que c’est montré très avec le Covid, mais le problème aujourd’hui, c’est le manque de produits à la vente », commente Hélène Fraysse, présidente du groupement de professionnels de l’immobilier Syneos, basé à Saint-Jean-de-Védas, dans l’Hérault. Elle estime que les prix « ne baissent pas, on dira plutôt qu’ils stagnent ».
Pour Bertrand Malquier, président de la Fnaim Languedoc Roussillon, « nous sommes aujourd’hui sur un double marché : un urbain et un littoral ». Le premier est plutôt celui de la résidence principale, avec des acheteurs soumis aux contraintes des prêts bancaires ». Le second est celui de la résidence secondaire : « dans lequel il y a très peu de sollicitations bancaires, un achat bonus avec aucune logique de rentabilité ». Et « même s’il y a une crise dans les prochaines années, les prix ne vont pas baisser, dans la mesure où la demande reste importante ».
Comment interpréter le niveau des prix ?
Ce qui est certain, et on l’a vu, c’est que la hausse est moins marquée. « On arrive à un seuil de prix, on n’est plus sur des +7 %, +8 % comme on l’a observé ces dernières années, mais plutôt sur des +3 %, +4 % », observe Thomas Bree, président de la Fnaim Hérault. » Le marché immobilier gardois est resté dynamique sur les douze mois glissants. Nous semblons nous diriger vers une stabilité des prix et de volumes des volumes de ventes pour ce dernier trimestre », ajoute Sarah Galibert-Martin, son homologue gardoise. « Nous sommes encore sur un marché où les prix se tiennent bien, où c’est même encore un peu cher », reconnaît Me Pierre Devine, notaire à Roquemaure, dans le Gard.
Comment raisonner quand on est vendeur ?
L’évolution du marché de l’ancien va peut-être pousser les vendeurs à revoir leurs positions. « Nous sommes encore aujourd’hui dans une situation où les vendeurs des biens ne veulent pas baisser leur prix car ils espèrent encore réussir à vendre. Peut-être le feront-ils l’an prochain », note Me Pierre Devine. « Ce n’est pas ce que l’on observe aujourd’hui. Mais quand, dans 6 mois, les vendeurs constateront qu’ils n’arrivent pas à vendre, sans doute se décideront-ils à revoir leurs ambitions à la baisse », ajoute Hélène Fraysse. « Avec la hausse des taux d’intérêt, il y a une crainte de les voir encore croître fortement. Ajouté à l’inflation, cela donne un raisonnement qui pousse les candidats acquéreurs à finaliser leur achat », complète Thomas Bree.
Le contexte est-il favorable ?
Pour les acquéreurs, les nuages s’amoncellent. Nous sommes « dans un contexte qui demeure marqué par les incertitudes internationales, l’inflation et la contraction sensible de l’octroi des crédits immobiliers dues notamment à un taux d’usure devenu décorrélé des taux nominaux », rappelle David Ambrosiano, le président du CSN. « Tout dépend ce que l’on recherche comme produit. Si l’on veut acquérir un logement genre T3, T4, la situation actuelle est tendue », souligne Thomas Bree.
En effet, « beaucoup de petites surfaces sont revenues à la vente car avec les limitations de loyers, comme à Montpellier, elles ne constituent plus un investissement rentable. Le problème, c’est que ce ne sont pas des types de logements que recherchent les gens ». Cela crée ainsi une « crispation du marché ». Cette crispation se traduit par une baisse forte du volume de biens à la vente. « Il est évident que nous sommes sur une pénurie de biens au sortir du Covid. Les annonces ont chuté de 50 % par rapport à la même époque en 2021 sur le département », note Me Pierre Devine. « Le volume de ventes a baissé d’au moins 40 % », selon Hélène Fraysse.
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